申请执行人济南某经贸有限公司与被执行人山东某物流有限公司、山东某物流包装有限责任公司合同纠纷一案，因被执行人未履行生效法律文书所确定的义务，法院依法拍卖被执行人山东某物流包装有限责任公司名下的厂房和土地，经拍卖，由买受人济南某经贸有限公司竞得，但上述厂房、土地上的原所有权人、占有使用人一直未主动腾退。执行人员决定准备强制腾退工作。近日，济南市历城区人民法院执行局，将这处涉案近1.5万平米的厂房和院落，以“以租代腾”的方式顺利处置完毕。

　　厂房已被多方转租

　　执行人员第一次到达执行现场，发现厂房共有三层，目之所及，偌大厂房中，一楼堆放着大量装修用的石膏板、木地板等各类建材，几乎把整个一楼全部填满；二楼堆放有大量桌椅等家具，还有广告牌加工等企业；三楼整修为运动训练场地，铺有橡胶地面，摆放有各种运动训练用健身器材；另外院落内也堆放着大量各种板材。经调查了解，上述厂房、院落内有19家不同小微企业或个人经营户在占有使用，通过与在场人员沟通腾退事宜，有部分人员情绪激动称“我们已经在此租赁使用了多年，我们是从王某某手中租赁过来的，有事找他们，在此经营期间也添置了不少设施，在附近也难以找到合适场所，我们要继续租赁使用，不同意搬离”。第一次沟通过程并不顺畅。执行人员要来王某某电话，通知其到执行局当面了解情况。经进一步调查询问了解到，上述涉案厂房、土地和其西边紧挨的另一处院落均是王某某从另一案外人赵某某处承租而来，而赵某某是从被执行人山东某物流包装有限责任公司处承租而来；王某某把三层厂房中第二层转租给景某某，后由景某某又转租给现在的占有使用人；其他由其直接转租给现在的多个占有使用人。后执行人员又联系赵某某，但上述人员均未能与本案买受人协商一致。经查，上述租赁关系不能对抗本案执行。

　　面对错综复杂的层层转租关系，涉及利益诉求多，需要腾退的物品数量多、种类杂，如果一味强制腾退，极易引发新的矛盾纠纷，而且产生的执行成本非常大，多方利益会受损。如何将涉案的大面积厂房、院落交付给买受人，而又能兼顾现有占有使用人的正常经营利益，成为摆在执行人员面前的一道难题。执行人员通过分析研判，涉案厂房、院落的现占有使用人有继续租赁的强烈意愿，买受人即使收回也有外租的需求。如果对原租赁合同中的承租人、转租人、出租人等采取一定措施，让其能与买受人更进一步接触，然后在各方利害关系人间更进一步协调沟通，从而促使多方主体形成一致意见，不失为一种最优策略。

　　腾房工作有转机

　　执行人员第二次到达执行现场，此次措施包括张贴腾退公告，执行人员在厂房、院落范围内的门口、墙壁等显著位置一一张贴；登记全部占有使用人的名称、所处位置、物品种类和数量、联系方式等信息，并讲明涉案厂房、院落的权利人已发生变化，原租赁合同已不能对抗买受人，买受人可以行使自己的权利，占有使用人应该与买受人协商确定租赁事宜。执行人员后续又与各方主体多次联系沟通，但依然不顺利，双方仍未能形成一致意见。占有使用人普遍反映已交纳房租给原转租人，没法与买受人再达成一致意见；原转租人、出租人反映涉案厂房有其投入的变压器、电梯等设施成本，亦未能与买受人达成一致意见。无奈，执行再次向着强制腾退的方向发展。

　　随后执行人员第三次到达执行现场，此次经协调，由法警队派出多名法警，协助执行团队人员，形成12人的执行力量。此次执行意在形成强制腾退之震慑，严明利害关系，严肃告知占有使用人必须限期迁出，否则法院将会强制腾退，由于拒不腾退的所产生的全部法律后果由其自行承担；对于其已将支付给原转租人的租金，可以由其自行协商解决，协商不成，可以诉诸法律手段。此次执行过程中，虽仍有态度强硬、不配合者，但多数看到法院执行的决心和意志，开始相对更积极配合，主动表态愿意形成新的租赁合同。

　　以租代腾顺利腾房

　　最终，在执行人员的多方努力下，2024年7月底，原转租人景某某与买受人签订新的租赁合同，由景某某承租全部涉案厂房、院落，再由景某某转租给现有的占有使用人等，签订合同后，景某某一次性支付给买受人半年租金几十万元。至此，买受人正式接手涉案的大面积厂房、院落，并收到相应租金；同时，现有小微企业或个体可以继续正常经营，而避免了更换场所而带来的困扰，最终实现了多赢。

　　承办法官表示，腾退案件的执行过程中，强制腾退并非唯一方式，部分腾退案件可以从所涉腾退房屋或土地的利害关系人的实际利益需求出发，找准平衡点，对新所有权人接收房屋或土地后有对外出租意向、被执行人或占有使用人有承租需要的，可以采取一定措施，围绕双方的意愿，力争形成新的租赁合同，从而保障正常的交易秩序，实现各方利益的兼顾，避免形成其他矛盾纠纷，做到实实在在的案结事了。